Un disegno di legge sottoposto alla Commissione Giustizia del Senato propone una rivoluzione nel recupero dei crediti: il decreto ingiuntivo emesso dall’avvocato.

Una novità che se divenisse legge consentirebbe di velocizzare la riscossione dei crediti diminuendone i costi ed aumentandone l’efficacia!

Su iniziativa dei senatori Ostellari, Romeo, Pillon, Pellegrini e Candura è stato recentemente sottoposto alla commissione di giustizia del Senato un disegno di legge che prevede di introdurre un nuovo procedimento monitorio da collocare nell’ambito dei cd. metodi alternativi di risoluzione delle controversie affiancandosi al procedimento monitorio tradizionale.

Lo scopo è quello di ridurre il sovraccarico di lavoro degli uffici giudiziari, velocizzare la riscossione dei crediti e ridurre i costi, venendo meno per il creditore l’onere di pagare il contributo unificato.

In luogo del giudice, spetterebbe direttamente al difensore accertare la sussistenza degli elementi dell’art. 633 c.p.c. ed emanare il provvedimento monitorio. Il quale non sarebbe munito di esecutorietà, almeno in questa prima fase.

A differenza dell’art. 641 c.p.c. verrebbe ingiunto al debitore di pagare entro 20 giorni anziché 40.

Al fine di evitare violazioni del principio del giusto processo e di autoresponsabilizzare il difensore, vengono previsti dal disegno di legge specifici obblighi di verifica preventiva dei presupposti per l’emanazione. Qualora essi non dovessero venire rispettati, se la violazione fosse caratterizzata da dolo o colpa, l’avvocato potrebbe essere suscettibile di illecito disciplinare dinanzi al competente ordine professionale, salva la responsabilità civile per i danni.

Per quanto riguarda l’opposizione al decreto ingiuntivo, essa andrebbe introdotta con ricorso e non con citazione in modo da abbreviare i tempi del procedimento.

Inoltre, il termine per proporre tale azione verrebbe dimezzato rispetto al procedimento ordinario e dopo l’intercorrere dei 20 giorni si potrebbe procedere con l’esecuzione forzata.

Infine, per rendere tale sistema maggiormente efficace, è stato proposto di anticipare il ricorso alla procedura di ricerca telematica dei beni del debitore, concedendo al difensore la facoltà di poterne fruire in modo diretto, senza necessitare dell’autorizzazione giudiziaria. Fermo restando che l’avvocato sarebbe deolontogicamente, civilmente e penalmente responsabile della custodia e conservazione delle informazioni apprese in tal circostanza, come dai principi in materia di tutela dei dati personali.

Di seguito riportiamo i testi delle norme che verrebbero così introdotte nel codice di procedura civile:

«CAPO I- BIS DEL PROCEDIMENTO DI INGIUNZIONE SEMPLIFICATO

Art. 656-bis. (Atto di ingiunzione di pagamento)

L’avvocato munito di mandato professionale, su richiesta dell’assistito che sia creditore di una somma liquida di danaro, emette un atto di ingiunzione di pagamento con cui ingiunge all’altra parte di pagare la somma dovuta nel termine di venti giorni, con l’espresso avvertimento che nello stesso termine può essere fatta opposizione a norma degli articoli seguenti e che, in mancanza di opposizione, si procederà a esecuzione forzata:

1. a) se del diritto fatto valere si dà prova scritta ai sensi dell’articolo 634;
2. b) se il credito riguarda onorari per prestazioni giudiziali o stragiudiziali o rimborso di spese fatte da avvocati, cancellieri, ufficiali giudiziari o da chiunque altro ha prestato la sua opera in occasione di un processo;
3. c) se il credito riguarda onorari, diritti o rimborsi spettanti ai notai a norma della loro legge professionale, oppure ad altri esercenti una libera professione o arte, per la quale esiste una tariffa legalmente approvata.

Nell’atto di intimazione sono quantificate le spese e le competenze e se ne ingiunge il pagamento.

Art. 656-ter.  (Verifica dei presupposti)

È onere dell’avvocato che emette l’ingiunzione, a pena di responsabilità civile e disciplinare, verificare la sussistenza dei requisiti previsti dall’articolo 656-bis.

Nel caso in cui l’avvocato ometta con dolo o colpa grave la puntuale verifica della sussistenza di tali requisiti, ne risponde disciplinarmente dinnanzi al competente ordine professionale e deve rimborsare le spese giudiziarie sostenute e i danni subiti dal soggetto erroneamente ingiunto. L’atto di ingiunzione è notificato a mezzo posta elettronica certificata o attraverso la notifica a mezzo posta.

Art. 656-quater. (Opposizione giudiziale)

L’opposizione si propone davanti all’ufficio giudiziario competente per valore con ricorso notificato all’avvocato che ha emesso l’ingiunzione di pagamento. Si applica per quanto compatibile la disciplina prevista degli articoli 645 e 647.

Art. 656-quinquies. (Esecuzione provvisoria in pendenza di opposizione)

Il giudice istruttore, se l’opposizione non è fondata su prova scritta o di pronta soluzione, la rigetta con decreto motivato in prima udienza, senza svolgimento di alcuna istruttoria, concedendo, con ordinanza non impugnabile, l’esecuzione provvisoria dell’atto di ingiunzione. Il giudice ha l’obbligo di motivare la mancata condanna della parte soccombente ai sensi dell’articolo 96. Si applicano per quanto compatibili gli articoli 648, 650, 652, 653 e 654».

Art. 492-ter. (Ricerca preventiva con modalità telematiche dei beni da pignorare (ante causam))

Su istanza del creditore, il presidente del tribunale del luogo in cui il debitore ha la residenza, il domicilio, la dimora o la sede, autorizza la ricerca con modalità telematiche dei beni da pignorare. L’istanza deve contenere l’indicazione dell’indirizzo di posta elettronica ordinaria e il numero di fax del difensore nonché, ai fini dell’articolo 547, dell’indirizzo di posta elettronica certificata. L’istanza può essere proposta preventivamente e prima dell’avvio di ogni azione giudiziaria volta al recupero del credito.

Fermo quanto previsto dalle disposizioni in materia di accesso ai dati e alle informazioni degli archivi automatizzati del Centro elaborazione dati istituito presso il Ministero dell’interno ai sensi dell’articolo 8 della legge 1° aprile 1981, n. 121, con l’autorizzazione di cui al primo comma il presidente del tribunale o un giudice da lui delegato dispone che il difensore munito di apposita delega acceda mediante collegamento telematico diretto ai dati contenuti nelle banche dati delle pubbliche amministrazioni e, in particolare, nell’anagrafe tributaria, compreso l’archivio dei rapporti finanziari, e in quelle degli enti previdenziali, per l’acquisizione di tutte le informazioni rilevanti per l’individuazione di cose e crediti da sottoporre a esecuzione, comprese quelle relative ai rapporti intrattenuti dal debitore con istituti di credito e datori di lavoro o committenti.

Terminate le operazioni, il difensore redige un unico processo verbale nel quale indica tutte le banche dati interrogate e le relative risultanze».

All’articolo 653 del codice di procedura civile è aggiunto, in fine, il seguente comma:

«Il giudice ha l’obbligo di motivare la mancata condanna della parte soccombente ai sensi dell’articolo 96».

https://www.laleggepertutti.it/260153_arriva-lingiunzione-di-pagamento-emessa-direttamente-dal-creditore 

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disegno di legge 2018

Se non riesci a recuperare i tuoi crediti aziendali è perché sicuramente potresti trovarti in una di queste situazioni.

1. Hai agito troppo tardi

Nell’azione di recupero crediti è fondamentale il tempismo.

Probabilmente non sei riuscito a recuperare il tuo credito perché hai iniziato l’azione di recupero troppo tardi.

Nella maggior parte dei casi il debitore ha debiti anche con altre persone o aziende e, quindi, se ci sono i presupposti per iniziare l’azione di recupero, specialmente quella giudiziale, meglio iniziarla un po’ prima piuttosto che un po’ dopo!

Questo perché, partendo dal presupposto che il mancato pagamento di un credito deriva da una certa scarsità di risorse finanziarie spesso accompagnata da un disordine organizzativo, se altri creditori si fanno avanti prima di te il tuo debitore potrebbe esaurire le risorse prima di soddisfare il tuo credito, almeno nell’immediato.

Non è un caso se da un’indagine statistica della Cribis D&B di cui parlo in un altro articolo di questa sezione

https://www.studiolegaleborghesi.com/2018/11/17/indagine-cribis-db-in-tema-di-insoluti-aziendali-e-ritardi-nei-pagamenti/

è emerso che una delle principali soluzioni adottate dalla maggioranza delle aziende per affrontare il problema degli insoluti è proprio quella di anticipare l’azione di recupero.

clicca qui se ti interessa il rapporto completo https://www.cribis.com/media/79659/pagamenti_cosa-dicono-le-aziende-italiane_2017.pdf

Quindi, uno dei motivi per cui non riesci a recuperare i tuoi crediti aziendali è perché potresti trovarti in questa situazione.

2. Hai concesso dei tempi di pagamento troppo lunghi

La seconda situazione ricorrente è strettamente connessa alla prima e provoca un effetto a cascata.

Già, perché se a monte concedi ai tuoi clienti dei tempi eccessivamente lunghi per i pagamenti, tutta la procedura di verifica dell’insoluto, sollecito di pagamento, attesa di eventuali tempi di messa in mora, conclamarsi della situazione di insoluto, si sposta automaticamente troppo in avanti e si ricade nel caso di cui al punto 1.

 

3. Non hai agito correttamente dal punto di vista contrattuale e quindi ti ritrovi a subire eccezioni d’inadempimento o opposizioni a decreto ingiuntivo

Se non hai agito bene dal punto di vista contrattuale potresti subire le eccezioni d’inadempimento del debitore che potrebbero porsi anche a fondamento della sua opposizione all’ingiunzione.

Cosa intendo con “non hai agito bene dal punto di vista contrattuale”?

Essenzialmente due cose:

1) potresti essere a tua volta inadempiente, ad esempio avendo fornito merce con vizi o se la tua obbligazione era di fare potresti non averla eseguita del tutto correttamente;

2) nel contratto potrebbero essere state inserite clausole a te sfavorevoli che ti limitano nell’azione (e qui richiamo all’assoluta importanza di fare contratti ben pensati!!!!)

Entrambe le situazioni pongono un ostacolo, talvolta insuperabile, all’azione di recupero del credito.

Mi spiego meglio.

Quanto alla prima situazione, nel caso in cui una parte sia inadempiente (come nel caso in cui, per esempio, il venditore consegni merce difettosa) l’altra parte (in questo caso chi deve pagare) può rifiutarsi di farlo mediante la c.d. eccezione d’inadempimento ed il suo rifiuto è perfettamente legittimo perché previsto da una precisa norma di legge, l’art. 1460 codice civile.

Quanto alla seconda situazione, rimandando ad altri articoli gli approfondimenti in materia di redazione di contratti, è sufficiente qui rappresentare che potrebbero essere state inserite nei contratti alcune clausole che favoriscono un contraente a discapito dell’altro e, quindi, all’atto della redazione e prima della sottoscrizione dei contratti è buona norma sottoporli a revisione da parte di un professionista competente.

Ebbene, come possono queste situazioni riverberare a sfavore del creditore?

Nel caso in cui l’azione di recupero venga fatta giudizialmente mediante ricorso per decreto ingiuntivo (rimando all’articolo sulla spiegazione di come si svolge l’azione di recupero https://www.studiolegaleborghesi.com/2018/11/17/come-si-svolge-il-recupero-dei-crediti-aziendali/) il debitore potrebbe far valere questo tipo di eccezioni “impugnando” il decreto ingiuntivo mediante proposizione di una causa di opposizione.

La causa di opposizione è una causa ordinaria – quindi talvolta assai lunga – nella quale si svolge una complicata fase istruttoria in cui le parti devono dimostrare le loro ragioni e termina con una sentenza.

E’ ovvio, quindi, che il creditore che ricade in queste situazioni subisce, nella migliore delle ipotesi, un grandissimo ritardo nell’esercizio dell’azione di recupero con le conseguenze già spiegate.

 

4. Il tuo debitore non ha nulla da perdere

Questa situazione è un po’ il problema dei problemi.

Infatti puoi essere stato tempestivo, aver fatto tutte le azioni del caso, non aver subito eccezioni o cause di opposizione, ma se il tuo debitore non ha alcun bene mobile, immobile oppure crediti da potere aggredire mediante un pignoramento, difficilmente l’azione di recupero potrà avere esito positivo.

 

Ma vediamo come si possono arginare queste situazioni ed avere soddisfazione, in tutto o almeno in parte, dei crediti insoluti.

Vero è che la società debitrice potrebbe non avere alcun bene intestato o crediti da poter pignorare ma talvolta non bisogna disperare.

 

Se si tratta di società di persone (società in nome collettivo e società in accomandita semplice, per esempio), le persone fisiche dei soci (tutti nel caso della s.n.c., solo gli accomandatari nel caso di società in accomandita semplice), sono responsabili in proprio con tutto il loro patrimonio personale per le obbligazioni sociali. Quindi, dopo aver tentato il pignoramento alla società con esito negativo, possono essere pignorati i beni dei soci!

 

Fuori da questi casi, qualora ci fossero garanti della società, ci si può rivalere sul patrimonio di questi.

 

Un’altra azione che si può intraprendere nei confronti di una società debitrice dopo avere ricevuto esito negativo da un pignoramento e/o da un’analisi patrimoniale, è l’istanza di fallimento, qualora tale società rientri nei parametri fallimentari: capita non di rado che per evitare il fallimento, un terzo possa intervenire per saldare in tutto o in parte il debito della società.

 

Quando nessuno di questi rimedi posti per così dire “a valle” di un rapporto debitorio può essere esperito, la società creditrice che ha subito l’insoluto può valutare di recuperare fiscalmente la posizione.

https://www.studiolegaleborghesi.com/2018/12/02/quando-e-possibile-dedurre-a-bilancio-le-perdite-su-crediti-quali-sono-i-presupposti/

Ai fini di una migliore gestione finanziaria e pratica dell’attività di recupero crediti non bisogna sottovalutare l’opportunità di convenzionarsi con lo studio legale di propria fiducia. La convenzione può essere parametrata per soddisfare al massimo le esigenze del cliente al fine di evitare sorprese ed ottenere un controllo finanziario di tutta l’attività.

 

Ma cosa può fare la tua azienda “a monte” per arginare in tutto o almeno in parte il fenomeno degli insoluti?

Le migliori pratiche insegnano che “prevenire è meglio che curare” e che per arginare il fenomeno degli insoluti si può agire su alcune leve:

1) effettuare un più attento monitoraggio dei clienti;

2) prevedere una fase di recupero crediti anticipata;

3) anticipare quanto più possibile i termini di pagamento (anche se spesso è difficile data la situazione economica generale);

4) effettuare strategie di gestione su misura del cliente;

5) prevedere protocolli interni di gestione dei pagamenti;

6) utilizzare rapporti informativi prima di accettare un nuovo cliente.

 

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E’ indubbio che i ritardi nei pagamenti e gli insoluti sono il frutto di una situazione economica difficile nonché la causa di problemi talvolta anche gravi per le aziende.

Come si svolge l’attività di recupero dei crediti aziendali?

L’attività di recupero dei crediti aziendali si svolge essenzialmente in due modi, che costituiscono altrettanti fasi di una procedura.

Distinguiamo il recupero dei crediti cd. “stragiudiziale”, ossia quell’attività che si svolge senza il ricorso alle autorità giudiziarie, dal recupero crediti cd. “giudiziale”, ossia quell’attività che, viceversa, viene effettuata mediante ricorso alle “vie legali”.

Capiamo di cosa si tratta.

 

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Il recupero crediti stragiudiziale.

E’ tutta quell’attività che si fa fuori dal giudizio (stra-giudiziale infatti) ovvero senza ricorrere all’autorità giudiziaria. L’impresa può avvalersi già da questa fase di uno Studio Legale oppure, se ha un ufficio legale interno o specifiche competenze, può svolgerla autonomamente.

E’ un’attività che può essere suddivisa in tre fasi:

– predisposizione ed invio di una lettera di messa in mora;

– contatto con il debitore;

– pagamento immediato o mediante un piano di rientro a rate.

La messa in mora è un’intimazione formale fatta per iscritto (quindi con una lettera) ed inviata al debitore in ritardo con il pagamento (o comunque con l’adempimento dell’obbligo a cui è tenuto) ed è il classico mezzo utilizzato come primo strumento per ottenere il pagamento del dovuto e, quindi, il recupero del credito.

Cosa deve contenere una lettera di messa in mora?

Nella lettera non posso mancare:

– i fatti: il creditore deve esporre minuziosamente i fatti che danno origine al suo credito cercando di essere il più dettagliato possibile (ad esempio, è buona norma indicare le date);

– l’oggetto: il creditore deve indicare chiaramente la sua richiesta, che può consistere, appunto, nel pagamento della somma dovuta;

– il termine: il creditore deve fissare un termine, che di regola non supera i 15 giorni, per la soddisfazione della sua richiesta;

– l’avvertimento espresso che in mancanza di pagamento si agirà per le vie legali. Si precisa, infatti, che spesso la lettera di messa in mora rappresenta il primo passo della cd. procedura giudiziale a cui segue quella esecutiva che consente al creditore di ottenere quanto gli spetta con la “forza” (forza pubblica e legale ovviamente, ossia quella rappresentata dall’Ufficiale Giudiziario che esegue il pignoramento).

Può essere interessante sapere che secondo l’art. 1219 del codice civile non è necessaria la costituzione in mora:

1) quando il debito deriva da fatto illecito

2) quando il debitore ha dichiarato per iscritto di non volere eseguire l’obbligazione;

3) quando è scaduto il termine, se la prestazione deve essere eseguita al domicilio del creditore.

E’ bene inviare la lettera di messa in mora con raccomandata con avviso di ricevimento (cosiddetta ricevuta di ritorno), anche se oggi si possono utilizzare anche le opportunità fornite dalla posta elettronica certificata. Vedremo in un apposito articolo come fare una regolare notifica o invio di comunicazioni a mezzo pec.

Cosa può succedere quando il debitore riceve una lettera di messa in mora?

1) Può decidere di pagare quanto dovuto immediatamente;

2) può fare un’offerta di pagamento parziale in un’unica soluzione, quindi pagamento immediato e parziale (cd. saldo e stralcio);

3) può proporre un pagamento totale o parziale a rate (cd. piano di rientro);

4) può rimanere inerte alla richiesta di pagamento.

Quanto al piano di rientro, è di fondamentale importanza che il creditore riesca a capire e percepire le reali necessità e condizioni del debitore al fine di trovare un accordo vantaggioso per entrambi.

Infatti, un creditore, nella predisposizione del piano, deve sostanzialmente porre l’attenzione su due fattori principali: la sostenibilità della rata ed il tempo.

Partendo da quest’ultimo punto, quanto più alta sarà la rata, tanto minore sarà il tempo con cui il debitore riuscirà a pagare il proprio debito.

Tuttavia, è molto importante tenere anche in considerazione la sostenibilità effettiva della rata. Infatti, il creditore, all’interno di una consulenza che porterà al piano di rientro, se si lascia ingannare dal tempo, volendo risolvere la posizione in tempi brevi, corre il rischio di concordare una rata di importo troppo elevato per il debitore indebitandolo ulteriormente ed il conseguente rischio di vedersi insolute le rate. Dunque conoscere la sostenibilità del piano è fondamentale per la sua buona riuscita.

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Recupero giudiziale

Nel caso in cui il recupero stragiudiziale dei crediti non sia andato a buon fine, si ha la possibilità di procedere per vie legali grazie allo strumento dell’ingiunzione di pagamento che si attua con il ricorso all’autorità giudiziaria – Tribunale o al Giudice di Pace, in dipendenza del valore – per ottenere il decreto ingiuntivo.

Con il decreto ingiuntivo il creditore di una somma di denaro certa, liquida ed esigibile, o di una determinata quantità di cose fungibili o chi ha diritto alla consegna di cosa mobile determinata, che sia in grado di provare per iscritto il proprio credito, può chiedere al giudice di ingiungere al debitore di provvedere, entro 40 giorni, al pagamento della somma o alla consegna del bene.

Il credito deve essere determinato nel suo ammontare (liquido), non sottoposto a termine (esigibile) e non contestato (certo).

Del diritto fatto valere si deve dare prova scritta e sono prove scritte idonee le polizze, le promesse unilaterali per scrittura privata, i telegrammi, gli estratti autentici delle scritture contabili, le parcelle dei professionisti come avvocati e commercialisti, assegni e cambiali e in generale tutti i documenti da cui risulti con certezza l’esistenza del diritto di credito. Per quanto riguarda le fatture commerciali, secondo la Corte di Cassazione, sentenza n. 9593/2004, esse si inquadrano fra gli atti giuridici a contenuto partecipativo, consistendo nella dichiarazione indirizzata all’altra parte di fatti concernenti un rapporto già costituito. In virtù di questo rapporto, qualora ve ne sia una contestazione, la fattura non può assurgere a prova del negozio ma costituisce al più un mero indizio.

Perciò, nel momento in cui il debitore decide di opporsi al decreto ingiuntivo, istaurando il relativo giudizio, il creditore, che quel decreto aveva ottenuto semplicemente presentando la fattura, dovrà dimostrare il proprio diritto in altro modo, ad esempio ricorrendo ad altri documenti o ai testimoni. [1]

A conferma di ciò, recependo l’orientamento di Cassazione ormai consolidato, anche il Tribunale di Parma con la recentissima sent. n. 1436/2017 ha stabilito che: “La fattura rappresenta idonea prova scritta del credito quale richiesta ex lege per l’emissione di un decreto ingiuntivo, sempre che ne risulti la regolarità amministrativa e fiscale; tuttavia, il valore probatorio della stessa in ordine alla certezza, alla liquidità e alla esigibilità del credito dichiaratovi, come ai fini della dimostrazione del fondamento della pretesa, viene meno nel giudizio di merito e anche in quello di opposizione al decreto ingiuntivo ottenuto, atteso che essa si inquadra tra gli atti giuridici a contenuto partecipativo, consistendo nella dichiarazione indirizzata all’altra parte di fatti concernenti un rapporto già costituito.

Di conseguenza, quando tale rapporto è contestato tra le parti, la fattura, anche se annotata nei libri obbligatori – proprio per la sua formazione a opera della stessa parte che intende avvalersene – non può assurgere a prova del contratto, al più può rappresentare un mero indizio della stipulazione di esso e dell’esecuzione della prestazione, ma nessun valore, neppure indiziario, può essere riconosciuto alla fattura in ordine alla rispondenza della prestazione stessa a quella pattuita, come gli altri elementi costitutivi del contratto.”

Altri documenti di fondamentale importanza per provare il credito sono i documenti di trasporto (o bolle di consegna) che attestano l’avvenuta consegna di una quantità di merce, in quanto sottoscritti da chi la riceve.

Competente per l’emissione del decreto ingiuntivo è il giudice di pace o il tribunale in composizione monocratica.

L’atto con cui si propone la domanda è il ricorso, che per l’art. 638 codice di procedura civile, deve contenere i requisiti indicati nell’art. 125 codice di procedura civile, che sono l’indicazione dell’ufficio giudiziario, il nome della parte e del procuratore, la domanda diretta al giudice (petitum), i fatti a sostegno di quella domanda (causa petendi) e le prove. Se sussistono tutte le condizioni per l’emissione del decreto ingiuntivo, il giudice, entro 30 giorni dal deposito, emette decreto motivato che contiene l’ingiunzione al debitore di pagare la somma richiesta o consegnare la cosa entro 40 giorni dalla notifica o di fare opposizione, sempre entro lo stesso termine. Scaduti i 40 giorni si procederà ad esecuzione forzata.

Il ricorso e il decreto sono notificati per copia autentica al debitore entro 60 giorni dal deposito in cancelleria del provvedimento. E’ con la notifica che si determina la pendenza della lite.

Per l’art. 647 codice di procedura civile se non è stata fatta opposizione oppure l’opponente non si è costituito, il giudice dichiara esecutivo il decreto su istanza (anche verbale) del ricorrente.

In alcuni casi si può chiedere al Giudice che il decreto ingiuntivo venga emesso immediatamente esecutivo. Sono i casi previsti dall’art. 642 codice di procedura civile. In questi casi non occorre aspettare 40 giorni per mettere in esecuzione il titolo così ottenuto ma si può procedere subito con il pignoramento (previa notifica di atto di precetto) ed il termine di 40 giorni è concesso solo ai fini dell’opposizione.

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FASE ESECUTIVA

Una volta accertato il diritto del creditore inizia la fase esecutiva.

[1] https://www.laleggepertutti.it/151973_decreto-ingiuntivo-la-sola-fattura-prova-il-credito.

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Ottime notizie per i conduttori di immobili ad uso commerciale: tutte le spese per gli interventi di manutenzione straordinaria sono deducibili dal reddito d’impresa. Lo dice la Corte di Cassazione con ben due interventi recentissimi costituiti dall’ordinanza n. 6288/2018 e dalla sentenza n. 16223/2018.

Ma procediamo con ordine.

Sono chiamate deduzioni fiscali quelle agevolazioni che determinano qual è la somma (cd. reddito imponibile) da usare come base per calcolare le tasse da versare al fisco.

In materia di locazione di immobili ad uso commerciale, nel 2011 la Corte di Cassazione aveva ritenuto che le spese per i miglioramenti di tipo straordinario apportati all’immobile non potessero essere deducibili dal reddito d’impresa perché in questo caso il vero beneficiario delle migliorie è il proprietario dell’immobile e non chi lo “affitta”.

Bada bene, stiamo parlando di interventi straordinari, cioè solo quelle modifiche dell’immobile che, ad esempio vanno a sostituire o rinnovare parti dell’edificio, ma che non vanno a cambiarne la sua destinazione d’uso.

Questa decisione del 2011 aveva suscitato molti dubbi perché si basava su un criterio di utilità per l’attività di impresa. In poche parole, si riteneva che i miglioramenti all’immobile non fossero davvero utili per la società conduttrice, ma solo per il proprietario che, alla scadenza del contratto, potrà effettivamente trarne un beneficio ritornando in possesso del suo immobile “ristrutturato” dal conduttore.

Ebbene, se la Cassazione era ritornata sulla questione già nello stesso 2011, ribaltando completamente la propria decisione e ritenendo che le spese per i lavori di ristrutturazione o miglioramento riguardassero direttamente l’attività d’impresa, a prescindere dalla proprietà dell’immobile, invece, l’Agenzia delle entrate non è stata di questo avviso. Questo, però, per motivi diversi.

In generale, quando si stipula un contratto di locazione, secondo l’articolo 1575 del codice civile, solo le operazioni di manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore, mentre quelle di tipo straordinario sono sempre a carico del proprietario. Spesso, però, il proprietario si rifiuta di eseguire le opere di manutenzione straordinaria e così vengono realizzate a spese di chi prende in locazione l’immobile.

Se questo avviene senza un accordo scritto che preveda di modificare ciò che normalmente viene pattuito dall’articolo 1575 c.c., l’Agenzia delle Entrate ha tutto il diritto di dire che, successivamente, il proprietario potrebbe farsi carico delle spese rimborsando chi le ha pagate. In queste situazioni, proprio per evitare che l’Agenzia delle entrate riprenda a tassazione il pagato, è bene specificare in una apposita scrittura privata che le spese di manutenzione straordinaria saranno esclusivamente a carico del locatario e che non gli verranno restituite al termine del contratto. In questo modo è possibile dedurle dal reddito d’impresa, non essendo spese che giovano al proprietario, ma solo a chi esercita l’attività commerciale.

Un altro aspetto che l’Agenzia delle Entrate contestava riguardava la durata del contratto di locazione ad uso commerciale. Questo tipo di contratto infatti dura minimo 6 anni e si rinnova tacitamente di altri 6 anni salvo disdetta, a mezzo di lettera raccomandata, da comunicarsi al locatore almeno 12 mesi prima della scadenza. Nel momento in cui chi ha eseguito la manutenzione straordinaria all’immobile deve imputare a bilancio le spese sostenute, fino a poco fa, se non teneva conto del periodo di rinnovo del contratto non si vedeva dedotte le spese per le manutenzioni straordinarie.

Adesso, grazie ai due citati interventi della Corte di Cassazione del 2018, non è più così. Ora, infatti, in presenza di un piano di ammortamento (cioè di un piano di divisione delle spese per quote all’interno di più esercizi contabili) redatto in relazione alla durata della locazione si deve tenere conto solo della prima scadenza del contratto e non anche del periodo di rinnovo. Questo perché bisogna riferirsi alla concreta possibilità di utilizzazione delle opere in oggetto, non essendo affatto scontato che il contratto prosegua, poiché nelle locazioni ad uso commerciale il proprietario potrebbe decidere di recedere dal contratto ad esempio per necessità di uso personale dell’immobile.

In sintesi, dato che le opere di ristrutturazione straordinarie derivano dall’attività d’impresa e sono effettuate a spesa di chi la esercita nell’immobile, queste vanno dedotte dal reddito in base alla loro concreta possibilità di utilizzazione e quindi devono riferirsi al periodo di locazione in cui è sicuro che chi le ha realizzate possa usufruirne.

Dunque il periodo di ammortamento, in presenza dei presupposti descritti sopra, può essere addirittura contenuto in 6 anni.

Attenti però a redigere in maniera corretta la scrittura privata che specifica che le spese di manutenzione straordinaria saranno ad esclusivo carico del conduttore e non gli verranno restituite al termine del contratto.

Puoi trovare qui di seguito i due recenti provvedimenti della Corte di Cassazione: sent. n. 16223-2018   ordin. n. 6288-2018