Se sei un privato, una persona fisica e fino ad oggi hai considerato le imprese avvantaggiate dal fatto di poter acquisire immobili con il leasing giovandosi dei benefici fiscali che tale contratto permette, sappi che fino al 2020 anche tu hai questa possibilità.
Le novità introdotte dalla legge di stabilità 2016, infatti, hanno previsto incentivi fiscali sull’acquisto o la costruzione di immobili da adibire ad abitazione principale. Lo scopo è quello agevolare, specie per i più giovani, l’acquisto dell’abitazione principale attraverso lo strumento del cd. leasing immobiliare quale innovativo canale di finanziamento rispetto all’ordinario strumento del mutuo ipotecario.
Con il contratto di locazione finanziaria la banca o l’intermediario finanziario autorizzato da Banca d’Italia si assumono l’obbligo di acquistare o di far costruire l’immobile in base alle esigenze dell’utilizzatore, il quale, a fronte di un canone da corrispondersi periodicamente, lo riceve in uso per un determinato periodo di tempo. Dopodiché, una volta scaduto il contratto, l’utilizzatore può riscattare la proprietà del bene pagandone il prezzo come stabilito da contratto. In caso di risoluzione del contratto di locazione finanziaria per inadempimento dell’utilizzatore, il concedente ha diritto alla restituzione del bene ed è tenuto a corrispondere all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene avvenute a valori di mercato, dedotta la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere attualizzati e del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto. L’eventuale differenza negativa è corrisposta dall’utilizzatore al concedente.
La legge n. 208/2015 all’articolo 1 commi 76-84 (cd. Legge stabilità 2016) ha introdotto una disciplina fiscale che incentiva gli acquisti dell’abitazione mediante il contratto di locazione finanziaria cd. Leasing immobiliare effettuati entro il 31 dicembre 2020. Tra le detrazioni fiscali a favore dell’utilizzatore viene ora riconosciuta una detrazione dall’Irpef lorda di un importo pari al 19% dei “canoni e relativi oneri accessori” e del “costo di acquisto a fronte dell’esercizio dell’opzione finale” (c.d. prezzo di riscatto) derivanti da contratti di locazione finanziaria su unità immobiliari, anche da costruire, da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla consegna. A seconda dell’età al momento della stipula del contratto di locazione finanziaria dell’utilizzatore vi sono delle differenze:
- per i giovani di età inferiore ai 35 anni la detrazione Irpef del 19% compete per un importo non superiore a 8.000 euro per i canoni e i relativi oneri accessori del leasing, mentre per il costo di acquisto dell’immobile a fronte dell’esercizio dell’opzione finale la detrazione compete per un importo non superiore a 20.000 euro;
- per coloro che hanno 35 anni o più la detrazione Irpef del 19% compete per un importo non superiore a 4.000 euro per i canoni e i relativi oneri accessori del leasing, mentre per il costo di acquisto dell’immobile a fronte dell’esercizio dell’opzione finale la detrazione compete per un importo non superiore a 10.000 euro.
Condizione ulteriore per beneficiare della detrazione fiscale e valida a prescindere dall’età anagrafica è avere un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria e non essere titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.
Si noti come la detrazione riguardante i canoni e i relativi oneri accessori e quella del costo di acquisto sono tra loro cumulabili qualora il contribuente effettui i relativi pagamenti nello stesso periodo di imposta. [1]
La guida del Ministero dell’Economia e delle Finanze del marzo 2016 ha precisato che per beneficiare della detrazione fiscale è sufficiente che nell’abitazione vi abiti anche solo un familiare dell’utilizzatore (coniuge, parenti entro il terzo grado o affini entro il secondo grado).[2] Inoltre, tali agevolazioni fiscali prescindono dalle caratteristiche oggettive dell’immobile e spettano per qualsiasi abitazione anche se appartenente alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (queste ultime escluse invece dalle agevolazioni “prima casa” per l’imposta di registro).
A tutela dell’utilizzatore ai sensi del comma 79 dell’art. 1 della Legge di stabilità vi è la possibilità di richiedere la sospensione del contratto in caso di perdita del lavoro sia derivante da rapporto subordinato, sia dai rapporti di agenzia, di rappresentanza commerciale e da altri rapporti di collaborazione che si concretino in una prestazione di opera continuativa e coordinata, prevalentemente personale, anche se non a carattere subordinato. La sospensione del contratto non è però prevista nei casi di risoluzione consensuale del rapporto di lavoro, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa. Al termine della sospensione, il pagamento dei corrispettivi periodici riprende secondo gli importi e con la periodicità originariamente previsti dal contratto, salvo diverso patto eventualmente intervenuto fra le parti per la rinegoziazione delle condizioni del contratto medesimo.
Ma quali sono i vantaggi del leasing immobiliare rispetto alla stipula di un mutuo ipotecario?
Come abbiamo detto, gli under 35 che stipulano un contratto di locazione finanziaria hanno una detrazione fiscale del 19% fino a un importo massimo dei canoni di 8 mila euro l’anno, mentre, nel caso del mutuo la detrazione del 19% è per un importo massimo di euro 4 mila e riguarda la sola quota degli interessi passivi.
Inoltre, a parte il maggior valore finanziato rispetto al mutuo, nel leasing non si paga l’imposta sostitutiva (0,25%) che, invece, si versa sul mutuo.
[1] FORTE, “Legge di stabilità 2016, leasing prima casa: vantaggi fiscali cumulabili”, in Ipsoa Quotidiano del 12 gennaio 2016.
[2] CERATO S., “La disciplina fiscale del contratto di leasing per l’acquisto della abitazione principale: imposizione diretta e indiretta”, in Consulenza Immobiliare sette 2018, Euroconference Editoria, Verona.
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